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房地产税推出后房价一定会降吗?莫天全委员回应

2019-03-15 22:25:10南宁商铺网 http://www.668k8com.cc/浏览次数:0

 房地产长效机制方案稳妥实施 专家:今年房价趋缓大格局不变

 
  房地产市场沿袭“三稳”基调;首提房地产长效机制“方案”;专家称房地产税法五年内提交审议没问题【wèn tí】
 
 
 
 
 
杨成长 全国政协委员、申万宏源证券研究所首席经济【economic】学家
 
  出台房地产税不能简单理解为“增税”,而应理解为对原有税费进行合理的归类、合并,然后形成【xíng chéng】【xíng chéng】了一个更加规范的税收政策。所以我不认为推出房地产税,是要打压房价。
 
  今年的《政府工作【gōng zuò】报告》中提出,要更好地解决【settle】群众住房问题【wèn tí】,落实城市【cities】主体责任,改革完善住房市场体系【tǐ xì】和保障体系【tǐ xì】,促进房地产市场平稳健康发展。由此来看,2019年我国房地产市场将沿袭此前的“三稳”(稳房价、稳地价、稳预期)基调。
 
  3月12日,住建部部长王蒙徽表示,将坚决落实党中央、国务院的部署,稳妥实现房地产市场平稳发展的长效机制工作【gōng zuò】方案。
 
  实际上,去年年末召开的中央经济【economic】工作会议【huì yì】也指出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市【cities】政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。
 
  “房地产市场稳定的基础比较明确。2019年中国【China】房地产市场房价趋缓的大格局不会改变。”全国政协委员、申万宏源证券研究所首席经济学家杨成长在两会期间接受【accepted】新京报记者【journalists】采访表示。
 
 
 
莫天全 全国政协委员、房天下董事长 受访者供图
 
  土地市场是一级市场,是能够撬动整个房地产市场的要素。我认为应该【yīng gāi】增加供给,若没有足够的供应量,要去控制房价是很难的,所以如果集体土地能够入市,肯定能提高土地的供应量,对控制房价很有帮助。
 
  对于房地产税出台时间,全国政协委员、房天下董事长莫天全告诉记者【journalists】,“房地产税何时能实施,还要看时机,五年是一个足够长的时间。”
 
  政策信号明确 房地产长效机制方案走向稳妥实施阶段
 
  据新华社报道,省部级主要【main】领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班1月21日在中央党校开班,中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平指出,要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。
 
  据了解,房地产市场长效机制最初提出始于2014年。2014年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出,“健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。”
 
  2015年,中共中央政治局4月30日召开的会议【huì yì】中也指出,建立房地产健康发展的长效机制。
 
  自2016年12月的中央经济工作会议提出“房住不炒”、综合利用五大手段,加快建立房地产长效机制以来,“长效机制”作为热门词汇迅速走红。
 
  随后在2017年的政府工作报告、中央政治局会议、十九大报告中都对房地产“长效机制”有所提及。
 
  去年年末召开的中央经济工作会议也指出,要构建房地产市场健康发展长效机制。
 
  历时六年的探索,房地产长效机制的相关表述也在悄然发生【occasionally occurred】变化,从“健全”、“加快建立”到“构建”,再到“稳妥实施”,并首次在房地产长效机制后面加上“方案”二字,可见房地产长效机制已经【have been】取得突破性进展。
 
  对于最近提出的“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。”国都期货研报观点认为,从字面上看,至少有三层意思,首先,房地产市场长效机制方案已经【have been】从研究起草中的草案变成了方案,下一步应该【yīng gāi】就能从行政程序和立法程序中窥到长效机制的身影。其次,正式宣布房地产长效机制进入了“实施”阶段,政策信号再度【 dù】明确。最后,“稳妥”二字很重要【zhòng yào】,在2019面对内外挑战等诸多不利因素下,“六稳”,尤其是稳预期成为【chéng wéi】重中之重,房地产长效机制的实施一定不是以破坏稳定局面为代价的。
 
  首都经济贸易大学土地资源与房地产管理【guǎn lǐ】系系主任赵秀池对新京报记者表示,构建房地产市场健康发展长效机制的关键是建立多主体供应、多渠道保障的租购并举的住房制度【 dù】,对不同收入家庭【jiā tíng】提供不同的住房,大力【vigorously】发展租赁市场,实现租购并举的住房制度。
 
  稳房价基调不变 房地产信贷全面宽松可能【kě néng】性不大
 
  经过近两年密集调控,在房地产长效机制稳步推进的过程中,房地产市场已经逐步稳定,政策达到了一定的效果。国家统计局数据显示,一二线城市二手房价1月环比均跌0.1%。
 
  依据今年的政府工作报告要求,2019年我国房地产市场将沿袭此前的“三稳”(稳房价、稳地价、稳预期)基调。
 
  目前,在“房住不炒”的大前提下,从“因城施策”到“一城一策”,“一城一策”正在成为【chéng wéi】各地房地产调控关键词。据新京报记者不完全【completely】统计,截至目前,至少已有福建、河南【Henan】、杭州、宁波等地表示,将研究制定并实行“一城一策”楼市调控方案,此外,长沙等地也均开展“一城一策”试点。
 
  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,现在强调【qiáng diào】“一城一策”,含义在于各地的调控自主权更大。各类调控会有不同的考核体系,即地方政府自己【zì jǐ】需要承担调控的责任。
 
  此外,进入2019年,在地方经济发展放缓和财政收入双重压力之下,我国房地产信贷政策是否有所转向?银保监会统信部主任刘春航2月28日表示,“从银保监会的角度,房地产的信贷政策没有变化。”
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  实际上,在2月25日国新办新闻发布会上,银保监会副主席王兆星就表示,要对房地产开发【developing】贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发【developing】和个人贷款,要防止房地产金融风险出现【chū xiàn】大的问题。
 
  2019年人民银行金融市场工作会议也提出,加强房地产金融审慎管理【guǎn lǐ】,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。
 
  银河证券研报观点认为,银保监会和央行的表述代表了,后续房地产信贷全面宽松的可能【kě néng】性不大。
 
  据银保监会公布的数据,2019年1月份,银行业金融机构境内口径新增贷款3.4万亿元,同比多增8236亿元。新增贷款结构更加平衡,对实体经济信贷供给力度加大。其中,8474亿元投向房地产及个人住房按揭贷款,占比下降10.5个百分点。
 
  中金公司观点认为,从当前政策大基调来看,“稳房价”仍是中央对房地产调控的核心政治诉求和底线,其政策定力和调控房价的决心仍然不容轻视。“除非出现【chū xiàn】基本面的严重加速恶化,中央层面的房地产政策放松(尤其是调低最低首付款比例、降低认房/认贷标准、放开房企融资敞口等)可能性不大。”
 
  ■ 访谈
 
  杨成长:我不认为推出房地产税是要打压房价
 
  新京报:2019年政府工作报告中提到“稳步推进房地产税立法”,对比2018年政府工作报告中提“稳妥推进房地产税立法。”是否意味房地产税立法要提速了?
 
  杨成长:房地产税立法要根据房地产市场发展情况来决定,如果能保持平稳增长,我认为起码不会提速,没必要。
 
  新京报:房地产税如果要出台,需要满足【mǎn zú】哪些条件?房地产税为何迟迟没有出台?
 
  杨成长:最起码不动产的登记必须要联网,这是必备条件。此外,也要根据房地产市场的发展需要来确定。目前,我国也有房地产的税和相关制度,出台房地产税不能简单理解为“增税”,而应理解为对原有税费进行合理的归类、合并,然后形成【xíng chéng】【xíng chéng】了一个更加规范的税收政策。所以我不认为推出房地产税,是要打压房价。
 
  出台房地产税主要【main】有几方面的功能。一方面,提高房地产的使用效率。目前,我国房地产每年的供给量达到16亿平米,房屋的人均居住面积达到40平方米,总量比较合适,但房屋空置率较高,这是社会资源的严重浪费。出台房地产税后,闲置的房屋必须要产生效益,才能盘活资源。
 
  其次,不少人认为房子越大越好,出现单纯追求房产面积的不正常销售心理。实际上,从欧美、日本【rì běn】的发展情况来看,实用性、舒适性更重要【zhòng yào】,所以说,在日本【rì běn】房地产价格【Prices】主要取决于房子内部设施、设备的完备程度,而不是大小,这种导向会造成严重浪费。
 
  另外,由于【yóu yú】公共资源匹配不均衡,我国出现学区房,或过分强调【qiáng diào】所谓房子地段的情况,通过房地产税可对这种情况进行调节。
 
  过去,我国已经出台了大量的房产相关税收,所以在各方面条件不成熟、不具备的情况之下,匆忙推出房地产税是不合适的,所以房地产税出台并不是越快越好,力度越大越好。
 
  另外,大家也不必对房地产税的出台过度担心【 dān xīn】,房地产税一定会有非常大的弹性和空间,把决定权交给地方政府,与目前“一城一策”相衔接。
 
  新京报:你觉得【felt】房地产市场未来走势如何【how】?
 
  杨成长:房地产市场稳定的基础比较明确。2019年中国【China】房地产市场房价趋缓的大格局不会改变。
 
  对于普通投资者来说,房地产投资作为过去几十年来长期首选资产的意识可能需要改变。房地产真实收益应是租金回报率,而目前我国平均【an average】租金回报率还不到2%,也就是说,过去房地产投资主要是靠房屋价格【Prices】上涨来赚取价格收益,从未来看,房地产投资应该要靠真实收益。从这个角度来说,居民应该要适度地调整资产结构,加大股权投资、债券投资等,适度降低房产方面的投资比例。同时加大对人才【rén cái】、技术、信息等要素的投资,现在经济发展对这些要素依赖程度越来越高。
 
  新京报:北上广深四个一线城市房价的上升空间还大吗?
 
  杨成长:我个人觉得【felt】不大。这其中有两个原因,一方面北上广深市中心人口的导入速度在放慢,有的城市甚至出现净流出,房屋需求大幅增加的情况不可能出现。其次,80、90甚至00年代的年轻人,观念与上一代人不同。他们都认识【known】到了,房子是用来住的,所有【suǒ yǒu】权并不重要,使用才重要。未来,共享模式的房产也可能会出现。这时,房子所有【suǒ yǒu】权的重要性就会压价,从这个角度来说,恐怕中国房地产市场价格大幅波动期已经过去了。
 
  新京报:近年来,很多城市出台了人才【rén cái】引进政策,你认为“抢人大战”到底是为了房地产市场,还是真的为了抢人才?
 
  杨成长:抢人大战的动因倒不是为了房地产,当然,由于【yóu yú】人才的大量导入,可能会导致部分地区房地产出现波动。但是【dàn shì】抢人大战意味着政府充分意识到,人才是第一生产要素,而不是土地、房子,这导向是好的。另一方面,抢人大战也意味着人才这一要素,缺乏市场的流通定价机制,才会出现流动秩序以及定价的混乱。所以,要强化这方面的市场建设【jiàn shè】。
 
  不过,从长期来看,房地产市场确实与人口导入有很大关系。人才往中部地区、中部都市圈聚集,像郑州【Zheng zhou】、合肥、武汉这样【zhè yàng】一些都市圈,人口导入速度正在加速,房价也有所上涨,这是比较合理的。
 
  新京报记者 陶冉 摄
 
  ■ 访谈
 
  莫天全:集体土地入市对控制房价有帮助
 
  新京报:今年政府工作报告中首次提到“三块地”的改革,称要推广农村土地征收、集体经营性建设【jiàn shè】用地入市、宅基地制度改革试点成果。你觉得这会给房地产市场带来哪些影响?能否抑制房价?
 
  莫天全:土地市场是一级市场,是能够撬动整个房地产市场的要素。我认为应该增加供给,若没有足够的供应量,要去控制房价是很难的,所以如果集体土地能够入市,肯定能提高土地的供应量,对控制房价很有帮助。
 
  另外,集体土地入市,也能控制出租公寓房、长租公寓房的租金,中低收入人群能够直接得到帮助。
 
  不过有一点要注意【zhù yì】,就是集体土地入市和建设,还得按照城市总体规划来安排,才会避免混乱。
 
  新京报:今年二三月份,很多城市的房价有上涨势头,土拍火热、千人抢房的消息频出,你认为楼市是否有回暖的迹象?
 
  莫天全:2019年楼市政策松动或者说回暖,应该是趋势。其次,“因城施策”下,某些城市有政策松绑的导向。另外,金融政策加大了对民营企业【qǐ yè】的支持【support】。这三个方面会让我们联想到房地产市场有可能松绑,这确实也是事实。
 
  但房地产调控的基调,以及限购、金融控制、房住不炒等主要政策是不会变的,这是长期政策。
 
  新京报:因城施策是否意味着房地产市场松绑?
 
  莫天全:因城施策是双向调控,有很多城市可能会松绑,但有些城市也可以【can】加码。因城施策给了地方更多权力,但也对地方提出了更高的要求,中国各地的房地产市场情况有别,因城施策是合适的。
 
  新京报:今年是否不会像2016年那样,出现房价大幅上涨的情况?
 
  莫天全:对,最近很多国家部委都提出了今年要“稳房价”,所以说,除了个别地方之外,整个国家的房价不可能出现大起大伏。
 
  但房屋成交量以及土地市场会向好。成交量提升,才是真正的经济发展,才是国家需要的,也是我们愿意看到的。如果没有交易量,哪怕把房价控制住了,也还是一个死的市场,今年应该会延续去年下半年的趋势持续向好。
 
  新京报:去年算是长租公寓风波年,不少公司倒闭。2019年,您对长租公寓的发展有何建议?今年长租公寓会进入并购高峰期吗?
 
  莫天全:长租公寓发展肯定是应该被鼓励的,也应该有相关配套政策来支持【support】其发展。其实,长租公寓一直都有,但最近一两年比较火热,是因为这其中加了很多技术、金融的东西,也创新了运营方式,看起来好像变成了另一种模式,这是不对的,一旦如此,长租公寓的决策也会出现错误,在这种情况下,肯定有些企业【qǐ yè】会干不下去,出现收购兼并。
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  长租公寓未来如何【how】发展,首先是要防止长租公寓垄断,否则会出现操控租金的情况。其次,长租公寓在运营过程中,不应该过度使用金融手段,不能让租户掉到陷阱里去。最重要的是,长租公寓应该回归物业管理的本源,不能急功近利。
 
  新京报:去年中介市场出现很多乱象,你怎么看,怎样才能使中介市场更加规范?
 
  莫天全:我国房地产中介市场在过去十年里已经取得了很大进步,以前毫无规则【guī zé】,现在开始【appeared】自律了,大企业都在自觉维护市场的健康发展。
 
  但中介的发展也还有很多东西要完善,还需要一个过程。首先千万要避免中介垄断。有一些城市,例如北京,个别企业的市占率甚至达50%、60%,一个企业在某城市只要市占率达30%,基本上就可以【can】左右房价了,这是监管部门应该想办法避免的。另外,中介应该把主业做好,不要【压嘛碟】把太多金融融入到中介业务【yè wù】里,这样【zhè yàng】行业才更容易监管,才会以一种健康的方式来发展。
 
  新京报:2019年政府工作报告中提到了要“稳步推进房地产税立法”,这是否意味着房产税法的推出要加速了?
 
  莫天全:“稳步”两个字,说明政府还是很谨慎的。税对整个国家的运营,有重要作用,房地产税是一个地方政府税,是非常重要、长期的税源,很多国家都征收房地产税,所以,我国早晚也会推出,但现在经济下行压力比较大,在这种情况下,房地产税应该何时推出,要谨慎把握节奏。
 
  新京报:五年内房地产税法会提交审议吗?
 
  莫天全:五年内提交审议没问题,但房地产税何时能实施,还要看时机,五年是一个足够长的时间。
 
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  莫天全:要看房地产税推出的时机,如果说公众【gōng zhòng】信心足够、经济也上行,这时候【shí hou】推出房地产税对市场的冲击不会太大。但如果经济下行压力比较大,这时候【shí hou】应该做一些有助于提振市场信心的举措。
 
  b04-b05版采写/新京报记者 侯润芳 潘亦纯

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