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住宅拟以套内使用面积交易 专家称并非取消公摊面积

2019-02-24 09:55:07南宁商铺网 http://www.668k8com.cc/浏览次数:0

 住宅拟以套内使用面积交易

 
  住建部就《住宅项目规范》征求意见【yì jian】;专家称套内计价并非取消公摊面积
 
 
 
  近日,《住宅项目规范》开始【kāi shǐ】在住建部官网征求意见【yì jian】。征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求,由原七层及以上或超过16米设置电梯,调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯,以及明确新建住宅应全装修交付等。而其中引发广泛关注的是,规定住宅建筑应以套内使用面积进行交易。有关“公摊面积将取消”、“房价又要涨”的消息刷屏。据悉,这是住建部首次在官方文件中明确,住宅建筑以套内面积交易。而专家表示,该规范目前正在征求意见阶段,距离真正落地还很遥远。另外,按套内面积交易并非意味着取消公摊面积,也不会影响购房总价。
 
  【焦点1】
 
  是否会影响购房总价?
 
  对购房成本【cost】基本没有影响
 
  麦田房产首席市场分析师张叶松认为,目前国际上很多国家都采用套内面积来交易房屋,这是国际主流交易方式。另外,因为当前住宅的公摊面积较高,消费者在购买的时候【When】,房屋面积和实际居住体验差异比较大,这也影响了整个住宅消费市场体验。不过,张叶松说,是否按套内面积进行交易,对购房者的购房成本【cost】基本没有影响。更多影响在于行政上的调整,比如官方内部运转和数据调整。
 
  中原地产首席分析师张大伟认为,是否按套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响,主要【zhǔ yào】影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发【developing】商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能【would】降低。
 
  张大伟说,套内面积计价影响最大【zuì dà】的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格【jià gé】看,全国已经【yǐ jing】有重庆等个别城市【chéng shì】落地,的确更有利于购房者,对于开发【developing】商而言减少了灰色利益。
 
  以北京一套最近入市的商品房住宅为例,实际商品房住宅的套内面积是141.5平米,单价为10.8万元,增加公摊后变成了173.7平米,多出了18%,平均【an average】单价变成了8.8万元,降低了19%,但是【dàn shì】总价都为1520万余元。
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  也就是说,如果按照套内面积计价交易,虽然面积小了,但是【dàn shì】单价提高了,只是计算方法发生【occasionally occurred】了改变,总价不变。
 
  【焦点2】
 
  按照套内面积计价交易有什么优势?
 
  可减少房产交易中关于面积的纠纷
 
  征求意见稿中,该条规定的起草说明显示,按照套内面积交易是居民关注的焦点问题【foul-ups】,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样【then】会出现【There】同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题【foul-ups】,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。
 
  还有专家表示,按照套内面积计价虽然不影响总房价,但能一定程度上减少房产交易中关于面积的纠纷。另外,这也为房产税出台,奠定了基础。
 
  【焦点3】
 
  公摊面积是否会取消?
 
  新规并不意味着取消公摊面积
 
  什么叫公摊?张大伟介绍,公摊即公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台。
 
  张大伟说,公摊面积可以【 kě yǐ】产生价格【jià gé】幻觉,目前大部分新建住宅交易中,都明确列出了套内面积价格。房价看似降低了,实际没有降低,给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均【an average】的得房率,如果按照套内计算,全国的房价相当于还要高20%-25%。
 
  专家表示,此次征求意见,并不意味着取消公摊面积,甚至是毫无关联。公摊面积将客观存在,想要切实解决【settle】长期被诟病的公摊面积面临的各种质疑,需要进一步出台标准和细则予以明确。
 
  另外,张大伟说,公摊也不是越小越好,太小的公摊意味着社区的舒适性降低。
 
  【焦点4】
 
  此前入市项目如何【rú hé】衔接?
 
  解决【settle】历史【lì shǐ】遗留问题需要具体细则
 
  张叶松说,此次规范如果实施,需要考虑历史【lì shǐ】遗留问题。以前税费、物业费、供暖费等都是按照建筑面积来约定,如何【rú hé】衔接,需要具体细则。
 
  还有专家认为,此次住建部征求意见的为工程建设【jiàn shè】规范,住宅项目建设【jiàn shè】、使用和维护必须遵守该规范。除此之外,税费、物业费等,不属于该规范管理【guǎn lǐ】范围。
 
  此次征求意见稿是一项工程建设标准规范,工程规范是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系【tǐ xì】中位于顶层。
 
  换句话说,这是一个针对工程建设方面的标准规范,约束的主要是工程建设方面。大家更关注的是住宅交易和后期物业费、取暖费等,都有各自的法律、法规和规范性文件,比如交易有《商品房销售管理【guǎn lǐ】办法》等,物业方面有《物业管理条例》等。
 
  张大伟表示,这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为【Become】正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制薄緋iào】曜肌4诱吣谌菘矗ā緄ncluded】了住宅、商业、工程建设等方方面面,这些政策起码5年内落地可能【would】性非常小。
 
  ■ 亮点
 
  新建住宅设电梯调整为四层
 
  征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求,由原七层及以上或超过16米设置电梯,调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯。不过,北京此前已规定,新建、改建的四层(含)以上住宅,均须设置电梯。
 
  新规显示,四层及四层以上住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。
 
  新建住宅应全装修交付
 
  征求意见稿在“验收交付”部分提出,城镇新建住宅建筑应全装修交付,并应符合相关规定,包括【included】户内和公共部位所有【suǒ yǒu】功能空间的固定面和管线应全部【quán bù】铺装或粉刷完成。
 
  另外,给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基础设施应安装到位;供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件;消防设施应完好,消防通道应畅通。
 
  也就是说,今后城镇的新房,有望全部【quán bù】全装修交房。
 
  起居室不应小于10平米
 
  针对户内空间,新规提出了详细规定。由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型,其使用面积不应小于30平米;由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型,其使用面积不应小于22平米。
 
  在卧室使用面积方面,双人卧室使用面积不应小于9平米;单人卧室使用面积不应小于5平米;兼起居的卧室使用面积不应小于12平米。起居室使用面积不应小于10平米。厨房的使用面积不应小于3.5平米。k8com
 
  新京报记者【jì zhě】 邓琦

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