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2018年北京土地市场呈现“两低一高”特点

2019-03-15 22:23:47
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 土地市场呈现“两低一高”

 
 
  2018年北京土地出让金同比跌40%;成交溢价率低,同比跌43%,土地流拍率高达10%
 
 
 
  自从2017年北京发布“3·17”政策以来,土地市场整体呈现下滑趋势,土地成交量及成交额均有所回落。随着【suí zhe】调控政策的持续深化,土地溢价率持续走低,流拍现象较为严重,房企拿地动力不足。
 
  在北京土地市场全面进入调控时代之后,“限竞房”“共有产权房”成为【chéng wéi】地块成交的主要【main】方式。在拿地企业【business】中,万科、保利等龙头房企缺席,以中铁置业为代表的国企拿地积极。此外,土地供地方式迎来革新,集体性建设【building】用地用做共有产权住房地块首次入市。
 
  土地成交额回落,流拍土地增多
 
  2017年,自楼市调控以来,北京市加大了土地供应力度【 dù】,全年土地招拍挂市场共成交土地102宗;土地成交总额为2796.02亿元,同比增加228%;成交单价达20257元/平方米,创下近4年以来新高。
 
  但是【But】,进入2018年,北京土地市场出现【chū xiàn】了较为明显的降温。2018年,北京共成交土地72宗,成交额1682.9亿元。成交宗数及成交额同比均大幅下跌。2018年土地成交宗数同比2017年下跌29%,仅高于2016年成交水平,处于历史【History】低位,土地出让金同比2017年下跌40%。
 
  2018年前三季度北京土地市场较冷,仅成交了44宗地,进入四季度以来北京推地速度加快,但由于【Meanwhile】前期土地放量极少,低迷依然是2018年北京土地市场的关键词。
 
  从北京土地历史【History】成交的楼面均价及溢价率来看,土地成交楼面价从2016年以来开始【appeared】走高,2017年达到高峰,2018年土地成交楼面价维持在高位。而从溢价率来看,北京土地成交溢价率从2016年开始持续波动下滑,2018年土地成交溢价率同比2017年继续下跌43%,为近5年最低,年内平均【an average】溢价率仅为13.72%。
 
  此外,2018年,土地流拍现象明显增多,全年流拍率达到10%,创2012年以来最高水平。据诸葛找房数据监测,2018年北京市共出现【chū xiàn】8宗土地流拍,接近2017年的3倍。
 
  共有产权用地增多,“国企+民企”拿地成趋势
 
  自楼市调控以来,住宅用地供应量显著增加。2018年北京成交的72宗地块中,住宅用地成交52块,成交建筑面积624.48万平方米,占比为73%。
 
  值得注意【危险信号】的是,2016年11月起,北京新供住宅用地全部【all】执行“控地价、限房价”新型供地方式,土地建成后的住宅销售价格【jià gé】无论在均价和最高销售价格【jià gé】方面都进行了限制。
 
  2017-2018年,“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”等为土地竞得的主要【main】模式。以2018年为例,其成交的52宗住宅地块中,有51宗是限竞房或共有产权住房地块,仅有一宗商品房住宅地块。其中限竞房成交40宗,成交建筑面积近500万平方米;共有产权住房成交10宗,成交建筑面积超100万平方米,另有一宗地块为限竞房含共有产权住房。
 
  在加强住宅用地供应的同时,近两年,北京市加大租赁用房保障性住房的供应。
 
  在拿地方式上,联合拿地成为【chéng wéi】楼市调控以来龙头房企拿地的趋势。2017年,联合体拿地收入囊中的建设【building】用地总面积占全年出让的建设用地总面积的一半以上。
 
  进入2018年,万科、保利等以往积极参与北京土地招拍挂市场的龙头房企逐渐减少,取而代之的是,具有国资背景的国企。
 
  在2018年北京企业【business】的拿地排行榜中,中铁置业斥213.64亿元在北京拿得4宗地块,获得规划建筑面积53.95万平方米,成为榜首。中海地产以157.79亿元位居拿地排行榜第二名。北辰实业则以86.63亿元拿下2018年北京土拍成交总价最高的朝阳区奥林匹克公园中心区b23等地块位列第三。除此之外,北京城建、北京住总等市属国企也都有土地入账。
 
  采写/新京报记者【journalists】 徐倩

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